Tokenización de activos inmobiliarios: verdades, mentiras y engaños

Pero empecemos por el principio, recordando algunos conceptos básicos.

Tokenizar es emitir, usando una blockchain, archivos digitales que representan activos reales. Por ello. disfrutan de ventajas como la inmutabilidad, la trazabilidad, imposibilidad de copia o doble gasto…

¿Qué ventajas tiene tokenizar activos reales?

• Los tokens sustituyen a los certificados en papel.
• Fraccionamiento en pequeñas porciones del activo.
• Un solo documento maestro.
• Estrategias posibles de salida para el inversor.
• Facilidad de emisión y adquisición de tokens representativos del valor.
• Liquidez del activo.
• Facilidad de transmisión en mercados secundarios.

Así pues, nadie que verdaderamente entienda qué es un token puede dudar de las ventajas de su uso. El futuro de la inversión en activos reales pasa por la tokenización, no tengo ninguna duda.

Pero vayamos al asunto que nos ha traído hasta aquí: la tokenización de activos inmobiliarios.

¿Es posible tokenizar inmuebles?

Un activo inmobiliario puede ser, todos lo sabemos, un apartamento, un edificio de oficinas, un local comercial, un metro cuadrado de nave industrial o un terreno.

El reclamo comercial de decir “tokenizamos activos inmobiliarios” es la más frecuente, pero, ¿se están tokenizando estos activos? La respuesta es: NO.

No conozco ningún proyecto inmobiliario en el que se esté tokenizando el inmueble en sí.

¿Cuál es la razón? Muy sencilla: en la mayoría de los países existe un registro de la propiedad, dónde se anota, con seguridad jurídica, la existencia de los inmuebles y quien es el dueño de los mismos.

Hasta ahora, estos registros no están aceptando la existencia de estos tokens como medio válido de representar la propiedad y, por tanto, si emitiésemos, por ejemplo, un NFT (token no fungible, ideal para representar un activo inmobiliario) que representa un apartamento de un edificio, con la correspondiente documentación que lo acredite -que incluso se puede incluir dentro del token como metadatos-, estaríamos creando un segundo registro de la existencia de ese inmueble. El poseedor del token, en su nacimiento, sería el dueño de ese inmueble, y podríamos corroborar esa información, incluso, en el registro de la propiedad del lugar donde se encuentra ese apartamento.

Ahora, el dueño del inmueble transmite el token a un comprador que, técnicamente, es el nuevo dueño del inmueble. Sin embargo, esta transmisión no tiene acceso al registro de la propiedad, donde seguirá apareciendo como propietario quien acuñó el NFT.

Hay, pues, un doble registro que inevitablemente conlleva inseguridad jurídica al poseedor de ese NFT pues, a día de hoy, la forma con mayor fuerza jurídica de probar ser dueño de un inmueble es el registro de la propiedad.

Podría ocurrir que hubiera transmisiones de buena fe del inmueble mediante la venta del NFT, y que el actual poseedor del token (es decir, el último que pagó por ese token) se encontrase que su casa ha sido embargada… por la Agencia Tributaria -por ejemplo- por una deuda impagada del primer poseedor del NFT. Es verdad que podría ir al juez a explicarle que tiene el NFT, que es un tercero de buena fe… Pero, ¿quién querría meterse en ese lío?

Así pues, las empresas que dicen “tokenizamos activos inmobiliarios” o “primer apartamento representado por un NFT comercializado en Florida” no están diciendo la verdad.

Si esto es así, entonces, ¿qué se está tokenizando? Básicamente dos cosas:

• Las acciones o participaciones de una sociedad propietaria de un inmueble.
• Deuda vinculada a un inmueble.

¿Es aconsejable invertir en tokens inmobilarios?

Dado que un activo inmobiliario es, por definición, un generador de rentas por alquileres y/o beneficios (o no) por plusvalías de valor del mismo, poseer alguno de estos tokens te confiere derechos económicos (intereses, dividendos) sobre los frutos de la existencia del inmueble, pero en absoluto propiedad del mismo.

Así pues, no se están tokenizando activos inmobiliarios, por mucho que este sea el reclamo comercial de muchas empresas del ramo.

Y si nuestros tokens representan acciones o deuda, las características de la inversión son sustancialmente diferentes a las de la propiedad. Si poseemos acciones de una sociedad, además del riesgo empresarial de la explotación del inmueble (que habría en todo caso), deberemos aceptar el hecho de ser socios minoritarios en una empresa y, por tanto, estaremos a expensas de lo que hagan los administradores de la sociedad y de la junta general de accionistas. En el caso de la deuda, el riesgo es claro: el impago de la misma.

Así pues, el que compra tokens representativos de negocios inmobiliarios (que no de inmuebles) debería estar plenamente informado de qué está comprando, y es que no es infrecuente que ocurra lo contrario. Desgraciadamente, hay un buen número de inversores que no sabe realmente dónde está invirtiendo su dinero: y aquí no me refiero solo a tokens, sino a acciones, a NFTs, a fondos de inversión, a criptomonedas o sellos, por poner algunos ejemplos.

Me gustaría advertir de que en España, la inversión en acciones o participaciones representadas por tokens, sea en el sector que sea, de momento tiene serias limitaciones en cuanto a su transmisibilidad, por lo que, en general, lo desaconsejo.

Hay otras formas de invertir en fracciones de negocios inmobiliarios como pueden ser las plataformas de financiación participativa o crowdfunding o vehículos más tradicionales como los fondos de inversión inmobiliarios o las socimis. 

Sobre crowdfunding inmobiliario se pone una capa de blockchain en forma de tokenización, de manera que esta añade más prestaciones y mejora la financiación participativa. No tengo duda de que, a poco que evolucione la adopción (y la legislación) crowdfunding y tokenización irán de la mano.

Cosa distinta son las socimis, o los fondos de inversión inmobiliaria, herramientas de inversión inmobiliaria más tradicionales. Algunos dicen que son más seguras y con más liquidez, si esto fuera cierto, ¿para qué invertir en tokens?.

La tokenización versus la inversión tradicional

Una socimi es una empresa que cotiza en mercados regulados en las cuales la cotización de las acciones dependen -entre otros factores – del valor y de las rentas de los inmuebles en los que invierte y que, a cambio de ciertas obligaciones -tener la mayoría de los activos en alquiler, un capital mínimo, etc.-, tienen jugosos beneficios fiscales.

En primer lugar, no ver el valor de la tokenización versus comprar acciones es no haber entendido que ha nacido una nueva forma de entender la gestión de la riqueza propia usando herramientas digitales, como los tokens, que viven en nuestras wallets, sin intermediarios, se rigen por smart-contracts, reciben intereses o beneficios en criptomonedas estables, y que son susceptibles en un corto plazo de tiempo de entrar en mercados con mucha liquidez -ya hay excelentes proyectos como Centrifuge o RealT-, dentro de una comunidad donde compartes no solo inversiones, sino valores.

Por otro lado, la propuesta de invertir en ESTA empresa, ESTE inmueble, en ESTA calle y ciudad, estimula mucho más la afinidad con la inversión y la empresa promotora que invertir en no se sabe muy bien qué que te ofrece la socimi.

Es difícil sentirse parte de una comunidad cuando inviertes en SOCIMIs. Invertir en una socimi es como invertir en un banco: no sabes qué están haciendo en realidad ni en qué invierten. Sí, sabemos lo que ganan los directivos y los consejeros. Yo me he leído memorias anuales e informes de valoración de varias socimis. Si pensamos que esos documentos son fiables, es que no aprendimos nada de lo que pasó en septiembre de 2008.

Suponer que las socimis tienen menos riesgo que inversiones en tokens representativos de proyectos inmobiliarios, es como decir que el Banco Popular o Bankia tenían menos riesgo que una plataforma de crowdlending porque ofrecía más garantías, y quiero recordar que la acción de la mayor socimi de España llegó a caer un 50% en el año 2020. Seguro que muchos inversores sufrieron graves pérdidas. No vi artículos en prensa avisando del grave riesgo que tenía invertir en ellas.

No tengo objeciones a la existencia de estas empresas, para un determinado perfil de inversor inmobiliario más tradicional, aunque serían -como poco- discutibles las tremendas ventajas fiscales de estos vehículos de inversión, comparadas, sin ir más lejos, con el tratamiento que se le da al pequeño promotor inmobiliario y ya, para qué hablar de ello, al inversor en criptoactivos.

Hay una generación creciente y pujante que no quiere productos empaquetados de bancos o fondos inmobiliarios, y sí productos que entiende, en los que puede llegar a participar (DAOs, canales de telegram o discord) y sentirse parte de una comunidad.

Obvia decir que cualquier inversor en tokens responsable debe hacer un buen análisis de la ecuación rentabilidad/riesgo/liquidez y mantener criterios adecuados de diversificación (de producto, geográficos, de empresa…) para limitar posibles pérdidas.

Así pues, la cuestión en términos de riesgo reside no ya en qué vehículo de inversión en inmuebles quieres entrar -con tokens o sin tokens-, sino si entiendes el negocio, las rentabilidades y los riesgos en los que vas a incurrir y, tras analizarlos, tomar una decisión racional.

Los tokens son la representación digital de un negocio inmobiliario que puede ser bueno o malo, pero que en todo caso mejoran la forma de invertir al introducir las ventajas de funcionar en una blockchain.

La tokenización del valor generado por los proyectos inmobiliarios está en momento germinal, pero es una tendencia imparable, que vendrá, sin ningún género de dudas, a revolucionar la forma en como se invierte en el real estate, de una forma más democrática y con más transparencia y liquidez.